Новости

Трансформация рынка загородной недвижимости

Москва, 16.06.2009 г.                                                                      Сообщение для СМИ

В Москве прошел круглый стол на тему «Загородный рынок: каким он стал?» с участием представителей СМИ, консалтинговой компании Blackwood, девелоперской компании MOZAIK Development и проекта «Кризисная лаборатория MOZAIK», «Программа Новые Дачи» и УК «Гагаринлэнд», а также Коммуникационной группы Modus.

На круглом столе были подняты следующие вопросы:

1. Спрос на загородном рынке – структура и объем эффективного спроса;

2. Покупательское поведение – новые приоритеты и векторы развития;

3. «Продукт» – типы и стандарты.

Как отметили участники круглого стола, в настоящее время рынок загородной недвижимости переживает настоящую трансформацию. Качественно меняются покупательские предпочтения, в связи с этим принципиально пересматриваются подходы к девелопменту, форматам загородной недвижимости и стилю загородной жизни как таковому. Эксперты утверждают, что настало время новаторов – тех, кто сумеет предоставить рынку то, чего он сегодня ожидает и предугадать перспективные тренды будущего на загородном рынке. Данными своих исследований и видением эффективного продукта сегодняшнего и завтрашнего дня поделились коммуникационная группа MODUS и проект «Кризисная лаборатория MOZAIK», свою оценку ситуации дали эксперты. В ходе дискуссии было отмечено, что существуют 2 пути развития загородного рынка в связи с приходом кризиса:

- либо откат назад в развитии на уровень 90-х годов, к доминированию неорганизованной застройки (отказ покупателей от подряда в попытке сэкономить);

- либо качественное преобразование рынка за счет новых, массово востребованных продуктов в изменившихся условиях по новой цене и с новыми характеристиками, отвечающими требованиям нового времени.

Участники дискуссии вывели параметры нового продукта загородного рынка. Массовый продукт нового времени – это продукт рациональный во всем. Это оптимизация архитектурных решений, инфраструктуры поселков, применение современных материалов, экономичность не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации, высокие показатели энергосбережения как взгляд в перспективу будущего с ориентацией на мировые стандарты. Также это продукт по доступной цене, экономичный во всех аспектах, но при этом обладающий высокими качественными характеристиками, продуманный «от и до» согласно требованиям нового времени.

По мнению участников дискуссии, кризис не только обострил проблему нехватки качественного предложения в сегменте эконом-класса, но и значительным образом сместил спрос из сегмента бизнес-класса в сторону класса эконом.

В этой связи, как отметила Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood, на начало июня 2009 г. предложение на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется увеличением доли поселков эконом-класса за счет активного выхода новых проектов данного сегмента. Появилось принципиально новое предложение, отвечающее изменившимся требованиям покупателей и способное удовлетворить как отложенный спрос ввиду дефицита качественного предложения в этом сегменте, так и более высокий стандарт качества жизни, свойственный покупателям бизнес-класса, которые в настоящее время в значительной массе (в связи с падением доходов) перешли в эконом-класс. Также эксперт отметила, что в настоящее время спрос сосредоточен на готовых коттеджах в качественных поселках на финальной стадии строительства и на участках без подряда.

Учитывая существующую экономическую ситуацию в мире, а также конъюнктуру российского рынка, девелоперы не могут не задумываться о дальнейшей судьбе своих проектов, пытаясь сделать их максимально соответствующими изменившему спросу на рынке загородной недвижимости.

«Падение спроса на загородные дома отмечается на уровне 50% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, что также побуждает застройщиков искать новые решения, способствующие реализации их проектов. К таким решениям можно отнести реконцепцию проекта, состоящую из аудита уже существующей концепции с целью оптимизации сроков и технологии строительства. Однако это возможно в том случае, если строительство домов в поселке еще не началось» - подчеркнула Мария Литинецкая.

«Другие девелоперы в условиях формирующегося спроса на небольшие дома и участки вносят изменения в концепцию, предлагая нарезанные участки без подряда и без коммуникаций, или же уменьшают площади индивидуальных участков до 10-15 соток, тем самым сокращая конечную стоимость предложения в поселке. Надо отдать должное девелоперам-новаторам, которые создают в текущих непростых экономических условиях новый продукт и выводят на рынок новые форматы поселков. Практика показывает, что рынок положительно реагирует на скорректированное предложение, создавая уверенность в наличии довольно емкого эффективного спроса».

Иван Синицын, партнер коммуникационной группы MODUS, представил результаты «Исследования рынка загородного эконом класса Подмосковья в сегменте до 5 млн. рублей за домовладение», которое было проведено аналитической службой MODUS в период с марта по июнь 2009 года.

Согласно полученным данным в сегменте эконом-класса в настоящее время заявлено около 40 поселков*. Из них только 18 находятся в ценовой нише до 5 млн. рублей. При этом в большинстве этих поселков обеспечение комфортного проживания потребует от покупателя значительных дополнительных финансовых и временных затрат.

Так, например, требуется проведение дополнительных работ по внутренней отделке домов. В 6 проектах внутренняя отделка вообще не предусмотрена, еще в 3 поселках предложены лишь внутренние перегородки. В 9 из 18 поселков в стоимость домовладения не входит лестница. Сантехника и санузел предусмотрены в 2-х поселках из 18.

Внутренняя отделка далеко не единственная статья расходов, которую покупателю придется включить в бюджет для комфортного проживания в доме. В большинстве случаев к ним относится проведение внутренних коммуникаций, а в некоторых случаях и внешняя отделка. Так, например, в 7 поселках из 18 в стоимость предложения не входит покраска фасада.

Таким образом, под понятие «готовый дом» попадают только 4 поселка, а именно 380 домовладений. Эти цифры говорят о катастрофическом дефиците качественного предложения, или предложения, соответствующего текущему изменившемуся спросу. В этой связи мизерное количество сделок на загородном рынке закономерно.

Одновременно на загородном рынке существует достаточный объем эффективного спроса для успешной работы девелоперских компаний. При сохранении сравнительно небольшого объема спроса в сегментах «премиум» и «бизнес», основным источником спроса стал недооцененный в «тучные годы» реальный средний класс: домохозяйства с накоплениями от 1,5 до 13 млн. рублей (данные подтверждены исследованием 20 000 клиентов City Bank, опубликованном в мае 2009 г. журналом FORBES). На покупку такого товара длительного пользования, как дача, люди готовы потратить не более 30– 60% своих сбережений. В отличие от более доходной категории граждан, средний класс держал деньги дома и на счетах.

Таким образом, структура спроса резко изменилась в пользу обладателей наличных денег. До осени 2008 года объем неудовлетворенного спроса в эконом-классе достигал 60% (по данным ряда риэлторов), одновременно объем предложения не превышал 5%. Почти десятикратный разрыв между спросом и предложением, обусловленный неготовностью девелоперов работать с невысокой нормой прибыли, создал значительный отложенный спрос на качественный продукт в сегменте загородного «эконома». Это же подтверждает статистика продаж: спрос на загородный продукт бизнес - и премиум-класса сократился до 50%, в то время, как в эконом сегменте отмечено сокращение не более чем на 20% - 25%.

Новым покупателям загородного эконом-класса важно сочетание цены и качества, что предполагает весьма конкретные требования. С одной стороны, должна быть цена, соответствующая текущим возможностям покупателей: в среднем от 2,5 млн. до 5,5 млн. рублей, - с другой стороны, «содержание продукта», соответствующее ожиданиям.

Именно в части «содержания продукта» девелоперы существенно недорабатывают. Практически нигде покупателю не предлагается домовладание «под ключ». В 80% существующих загородных эконом-проектов отмечена экономия девелоперов на объеме работ или качестве материалов, что напрямую сказыватся на потребительских характеристиках продукта. Покупатели больше не хотят и не могут нести на себе бремя «неожиданных, но критично необходимых» дополнительных платежей, которые могут достигать 50% стоимости домовладения. Покупатели хотят купить дом с участком и жить в нем «сейчас».

* Полную версию исследования можно получить в Коммуникационной группе MODUS по запросу.

По словам Юлии Даниэлян, исполнительного директора компании Mozaik Development, сегодня покупатели рассматривают дом в качестве объекта для сохранения денежных средств в сложных экономических условиях. При этом увеличилась доля покупателей, приобретающих загородную недвижимость для собственного проживания в качестве альтернативы городской квартире. А для покупки загородного дома теперь более характерен рациональный подход – необходимый комфорт без излишеств.

Также Юлия отметила, что в настоящее время существует ряд факторов, ограничивающих девелоперов в развитии новых загородных проектов. В первую очередь, это недоступность кредитных ресурсов, низкая доступность информации и непредсказуемость рыночной ситуации. Значительным препятствием развития объектов выступает низкая покупательская способность и высокие риски, в том числе возникновение опасности «долгостроя». Отсутствие стимулов со стороны государства, выраженное в сложности согласовательных процедур сохраняется на прежнем уровне.

В условиях сложившейся ситуации рынок загородной недвижимости предъявляет новые требования к продукту нового времени. Теперь востребованы предложения с принципиально новыми качественными характеристиками по цене, сформированной в новых рыночных условиях. Потребители рассматривают проекты с минимальными рисками для вложений и проявляют интерес к продукту, который можно получить в короткие сроки.

Такой подход к выбору проектов загородной недвижимости выдвигает иные требования к технологиям возведения домов, соблюдение которых позволяет рассчитывать на его эффективную реализацию:

быстровозводимость

экономичность

минимальные издержки

высокое качество строительства

экологичность

инновационность, которая заключается в современных повышенных требованиях к энергосбережению и удобству эксплуатации

Резюме

Структура рынка загородной недвижимости имеет пирамидальную форму, в основе которой находится сегмент эконом-класса - наиболее массовый с точки зрения спроса. В перспективе он станет основой предложения на рынке, т.к. число объектов именно в этом сегменте будет непрерывно расти. Диапазон эконом-класса в части предложения должен повторить структуру спроса, которая соответствует разным доходным группам. Структура рынка в этом сегменте уже выглядит таким образом:

«эконом плюс» (объекты класса «SmartVille»)

«качественный эконом» (объекты класса «Новые дачи» - «Гагаринлэнд»)

«эконом минус» (все поселки, которые не соответствуют текущим реалиям рынка)

В дискуссии приняли участие:

- Баженова Василиса, управляющий партнер УК «Гагаринлэнд»

- Даниэлян Юлия, исполнительный директор MOZAIK Development

- Капланова Татьяна, коммерческий директор компании MOZAIK Development

- Князев Андрей, генеральный директор компании MOZAIK Development

- Литинецкая Мария, исполнительный директор компании Blackwood

- Синицын Иван, партнер коммуникационной группы MODUS

- Шагурина Мария, управляющий партнер программы «Новые дачи»

- Представители СМИ

Приложение 1

Решение задачи по созданию продукта нового времени

Анализ рыночной ситуации:

Мотивация покупки загородной недвижимости

и идеология загородной жизни

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОДУКТУ НОВОГО ВРЕМЕНИ:

Продукт с принципиально новыми качественными характеристиками.

Продукт по цене, сформированной в новых условиях, а не с дисконтом за счет снижения качества и уменьшения нормы прибыли девелопера.

Продукт с минимальными рисками для вложений.

Продукт, который можно получить в короткие сроки.

Формула нового продукта:

высокое качество + низкие издержки + короткие сроки строительства + надежность + гарантии + экономичность + доступная цена – неприятные сюрпризы – риски

=

эффективное использование сырья + оптимизация архитектурных и планировочных решений и инфраструктуры поселков (все для комфорта, но ничего лишнего) + новаторство + инновации

= Продукт нового времени

Приложение 2

Новая структура рынка загородной недвижимости эконом-класса

Сегмент рынка - ЭКОНОМ

1. Ниша «Эконом плюс» (смарт-класс)

Продукт: домовладения (дуплексы и коттеджи) на земельных участках (Smartville Дмитровка)

(для Москвы) Удаленность поселка от МКАД: 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

Экология территории: отсутствие вредных выбросов от производств и предприятий в розе ветров поселка

Природное окружение поселка: Пример: коттеджный поселок Smartville Дмитровка расположен на живописной поляне недалеко от Яхромского водохранилища. Поселок находится в непосредственной близости от горнолыжного курорта «Сорочаны», парка «Экстрим» для любителей мотокросса, парка «Индура» для рыбалки и мотосаней, а также примыкает к строящемуся туристическому комплексу - парк дикой природы «Сафари парк».

Размер участка: участки от 6 до 18 соток

Площадь дома: от 95 от 165 кв.м.

Степень готовности дома: «под отделку» (в случае смарт-класса необходима минимальная, финишная отделка благодаря практически идеальной геометрии стен (на стенах достаточно заделать стыки между ГКЛ-листами и поклеить обои).

Соответствие государственным стандартам: «для постоянного проживания» (по СНиП)

Минимальный набор подключенных и разведенных в доме (поселке) коммуникаций: дороги, центральные коммуникации: электричество, водоснабжение, газ.

Минимальный набор дополнительного оборудования, установленного в доме: сантехника, оборудование для котельной, радиаторы отопления, электрическое оборудование (выключатели, розетки и светильники)

Материалы строительства: быстровозводимые экологически безопасные технологии (пример - немецкая каркасно-панельная технология: сэндвич-панели полной заводской готовности на основе каркаса из клееного бруса с минераловатным утеплителем, OSB-панели, наружная сторона панелей в зависимости от вида отделки может быть облицована твердым пенополистирольным утеплителем + штукатурка, внутренняя сторона облицована гипсокартонном. Материалы соответствуют всем государственным и международным экологическим стандартам, пожаробезопасны, обработаны средствами биозащиты).

Цена продукта: не более 7 млн.руб.

Пример продукта: поселок «SmartVille Дмитровка» компании MOZAIK Development

2. Ниша «Эконом» (стандарт)

Продукт 1: домовладения

(для Москвы) Удаленность поселка от МКАД: формат дальних дач

Экология территории: отсутствие вредных выбросов от производств и предприятий в розе ветров поселка

Природное окружение поселка: обязательно наличие лесной или лесопарковой зоны по одной из границ поселка или в непосредственной близости (не далее 700 метров от поселка), желательно наличие реки или водоема (не далее 2-х километров от поселка).

Размер участка: 8 – 15 соток

Площадь дома: 70 - 110

Степень готовности дома: «под ключ»

Соответствие государственным стандартам: «для постоянного проживания» (по СНиП)

Минимальный набор подключенных и разведенных в доме (поселке) коммуникаций: дороги, электричество, водоснабжение, канализация, Интернет

Минимальный набор дополнительного оборудования, установленного в доме: сантехника, бойлер для нагрева воды, электрическое отопление (батареи в расчетном количестве), электрическое оборудование (выключатели, розетки и светильники)

Материалы строительства: соответствующие государственным и международным экологическим стандартам

Цена продукта: не более 4 млн рублей.

Пример продукта: «Программа Новые Дачи»: поселок «Гагаринлэнд»

Продукт 2: участки без подряда

(для Москвы) Удаленность участка от МКАД: от 35 до 200 км от МКАД

Экология территории: отсутствие вредных выбросов от производств и предприятий в розе ветров поселка

Природное окружение поселка: обязательно наличие лесной или лесопарковой зоны по одной из границ поселка или в непосредственной близости (не далее 700 метров от поселка), желательно наличие реки или водоема (не далее 2-х километров от поселка).

Размер участка: от 10 до 30 соток

Площадь дома: - (самостоятельная застройка в рамках заданных управляющей компанией архитектурных и экологических ограничений)

Степень готовности дома: -

Соответствие государственным стандартам: -

Минимальный набор подключенных и разведенных в доме \ поселке коммуникаций (здесь – подведенные к участку коммуникации): дороги, электричество, водоснабжение, канализация, Интернет

Минимальный набор дополнительного оборудования, установленного в доме: -

Материалы строительства: -

Цена сотки: не более 50 000 рублей за сотку

Пример продукта: «Программа Новые Дачи»: поселок «Гагаринлэнд»

3. Ниша «Эконом минус»